Condomínio não pode impedir morador inadimplente de usar as áreas comuns

Para o Superior Tribunal de Justiça (STJ), o morador inadimplente não pode ser proibido de utilizar as áreas comuns do condomínio, ainda que exclusivamente de lazer.

Vamos imaginar a seguinte situação hipotética, mas, infelizmente, muito comum:

João mora no condomínio “seja feliz”.

Ocorre que, infelizmente, em decorrência de dificuldades financeiras, se encontra inadimplente com  05 meses da cota condominial.

João procura o síndico para solicitar uma reserva no salão de festas para comemorar o aniversário de 01 ano de seu filho. Porém, o síndico informa que ele não poderá reservar o salão enquanto não quitar as cotas condominiais inadimplidas; afirma também que João e sua família estão proibidos de utilizar o centro recreativo do condomínio (piscina, salão de jogos etc).

Na ocasião, o síndico apresentou o regimento interno do condomínio, no qual havia cláusula proibindo condôminos inadimplentes de utilizar as áreas comuns.

Foi correta a postura adotada pelo síndico?

A resposta é não.

Independentemente de previsão em regimento interno,  não se pode proibir que o morador inadimplente  e seus familiares utilizem as áreas comuns do condomínio, ainda que sejam destinadas apenas ao lazer.

O direito de uso das áreas comuns decorre do direito de propriedade, não guardando nenhuma relação com o adimplemento das cotas condominiais.

Mas por que isso ocorre?

Isso ocorre porque o § 3º do art. 1.331 do Código Civil determina que a cada unidade imobiliária caberá: uma fração ideal no solo e uma fração nas outras partes comuns. Didaticamente, é como se o dono do apartamento fosse, também, “dono” de parte das áreas comuns, razão pela qual não pode ser privado do direito de usar e gozar de tais áreas.

O artigo art. 1.335, ainda determina o seguinte:

Art. 35-  São direitos do condômino:

(…)

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

Proibir que o devedor e seus familiares utilizem as áreas comuns pelo simples fato do inadimplemento da cota condominial, configura exposição ostensiva e desproporcional à sua imagem e a de toda sua família, o que configura grave ofensa ao princípio da dignidade humana.

O comportamento é, portato, abusivo e inaceitável. Esse é, inclusive, o atual posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (RECURSO ESPECIAL Nº 1.699.022 – SP (2017/0186823-3).

O que fazer em caso de proibição abusiva por parte do condomínio?

O condômino que passar por situação similar poderá ingressar com ação de indenização por dano moral contra o condomínio, bem como com ação declaratória de nulidade da cláusula do regimento interno que prevê a proibição abusiva.